Hôtel du Palais : Saint-Cricq a les idées claires

Dans un communiqué de presse limpide et sans langue de bois, l’avocat biarrot  explique les risques encourus par les Biarrots avec l’Hôtel du Palais.

Contrairement à tous les élus qui estiment qu’il ne faut surtout pas porter ce dossier sur la place publique, Jean-Benoît Saint-Cricq, en apportant sa compétence, aide les Biarrots à comprendre les enjeux. (Photo Sud Ouest)

Bisque, Bisque, Basque ! ne remerciera jamais assez ce lecteur sagace qui est allé dénicher sur la page Facebook du meilleur opposant à la politique suicidaire de Michel Veunac ce communiqué de presse daté du 11 juillet qui nous avait totalement échappé. Une fois de plus, Jean-Benoît Saint-Cricq démontre son bon sens et ses aptitudes face à une nouvelle « aventure municipale » qui pourrait s’avérer encore plus catastrophique que celle de la Cité de l’Océan. Par commodité de lecture, face à ce texte, long et passionnant, la rédaction s’est simplement permise de rajouter des intertitres. Vous pouvez retrouver le texte initial sur :

https://www.facebook.com/jean.saintcricq/posts/10213614539257026

 

L’Hôtel du Palais ou la quadrature du cercle

Lorsqu’en avril 2016 le maire nous informait de son choix arrêté pour confier au groupe Four Seasons la gestion de l’Hôtel du Palais et nous indiquait qu’il lançait une négociation « exclusive » avec cet opérateur, nous nous sommes interrogés sur le contenu de cette opération.

Nous savions tous que cet hôtel nécessitait d’importants travaux de rénovation puisque pendant la mandature précédente un plan d’investissement de 20 millions d’euros financé par la ville avait été décidé, les travaux devant s’échelonner sur une dizaine d’années.

Notre inquiétude était grande au regard du flop de la Cité de l’Océan dont la Ville subit toujours les conséquences. En effet, le maire nous annonçait pas moins de 50 millions d’euros pour le remise à niveau de l’hôtel et pareille somme n’est plus du tout à la portée de notre ville déjà fort endettée. Comment diable financer de tels investissements ?

Beaucoup de Biarrots ont pensé que, tout simplement, la ville allait vendre le fonds de commerce et peut-être les murs au groupe Four Seasons. Ils étaient bien excusables car la communication de la mairie n’était pas spécialement claire à ce sujet.

« Une modalité de loyer de nature à permettre bien des dérives »

Une appréciation correcte du problème suppose d’en connaître les données.
Il faut d’abord savoir que Biarritz est l’une de seules villes de France à être propriétaire des murs et du fonds de commerce d’un « Palace ». Cet situation s’explique historiquement par la rachat du Palais en 1960 par la Ville afin d’éviter sa vente à la découpe et la constitution en 1961 de la Société d’économie mixte locale (SEML) SOCOMIX dont la ville est actionnaire à 65 % et qui s’est vue confier l’exploitation de l’établissement dans le cadre d’un contrat de location-gérance extrêmement favorable puisque le loyer est symbolique car basé, non point sur le chiffre d’affaires ou sur la valeur des biens donnés en location, mais sur les bénéfices (lorsqu’il y en a).

Chacun comprendra que la SOCOMIX émanation de la ville, ait pu bénéficier de conditions favorables, mais cette modalité de loyer était de nature à permettre bien des dérives et surtout à occulter un fait dérangeant, à savoir que l’hôtel du Palais est un établissement qui vit sous subvention municipale sous forme de loyer non pris. Très récemment, en 2010 la ville a reçu un loyer de seulement 91.000 €. Or, compte tenu de la valeur de cet hôtel, murs et fonds, de l’ordre de 200 M€, n’importe quel propriétaire exigerait un loyer de 4 millions d’euros par an. Ajoutez à cela les subventions d’équipement versées par la Ville de l’ordre de 1,5 millions d’euros par an et vous avez la participation de la ville au fonctionnement de l’établissement. Quant aux résultats, avec un chiffre d’affaires de l’ordre de 20 millions d’euros, cet établissement ne dégage quasiment pas de résultat, ce qui ne laisse aucune marge pour le financement des travaux colossaux devenus indispensables pour la poursuite de l’exploitation.

« Four Seasons ne prenait aucun risque et ne finançait rien »

Certes, l’Hôtel du Palais est le fleuron de notre hôtellerie, mais il faut s’interroger sérieusement sur les décisions auxquelles notre municipalité va être confrontée.

La solution envisagée avec le groupe Four Seasons n’était pas une vente, ni des murs, ni du fonds, mais un simple contrat dit de gestion, fort mal baptisé car en réalité le gestionnaire demeurait toujours la SOCOMIX présidée par le maire de Biarritz. Le groupe Four Seasons dans le cadre de ce que l’on pourrait mieux désigner par un contrat de franchise, louait sa marque, son fichier client et détachait une équipe de coaches pour encadrer le fonctionnement. Vous aurez ainsi compris qu’il ne s’agissait même pas d’une prise en gérance, et que l’entière responsabilité de l’exploitation et des pertes éventuelles demeurait à la SOCOMIX, donc, indirectement à la ville.

Fous Seasons ne prenait donc aucun risque et ne finançait rien, hormis une somme de 7 millions d’euros, fort alléchante, promise comme ticket d’entrée, mais bien vite récupérée au travers de la redevance supportée par la SOCOMIX dans le cadre du contrat de franchise.

Alors, quid des travaux ? Eh bien les travaux devaient être financés par la SOCOMIX. Mais, la SOCOMIX n’est qu’une locataire gérante, dépourvue de patrimoine et ne peut donc emprunter auprès des banques. Comment va-t-elle trouver les financements ? Eh bien la ville va lui donner le fonds de commerce, ce qui se nomme un « apport » et, par ailleurs, lui consentir un bail emphytéotique des murs pour une durée de 60 ans. Ainsi les banques vont pouvoir inscrire une hypothèque sur les murs et la SOCOMIX va pouvoir lever les quelques 50 Millions d’euros qui lui sont nécessaires pour financer ses travaux.

Sur le papier tout cela semble fonctionner, sauf que …

La SOCOMIX affiche déjà 10 millions d’Euros d’endettement (reliquat de l’emprunt souscrit pour la construction du SPA).

Rembourser 50 millions d’Euros supplémentaires sur 20 ans, suppose le paiement de quelques 3,5 M€ par an, soit une augmentation de 17% du CA annuel, sans parler de la redevance due au franchiseur. On voit ici que le pari est de taille. Il y a dans cette affaire une prise de risque non négligeable car, si la croissance n’est pas au rendez-vous les dettes seront bien là.

« Une mise à niveau hors de portée de nos finances »

Les conséquences de ce montage peuvent être désastreuses si les résultats ne sont pas rendez-vous. Ce qui était proposé avec le contrat Four Seasons impliquait nécessairement en cas d’échec, la perte des murs et du fonds de commerce récupérés par les créanciers dans la procédure de faillite.

De fait, malgré les conditions plus que favorables dont cet établissement a bénéficié pendant cinquante-cinq ans, il faut déplorer que les équipes municipales qui se sont succédées, au moins depuis 20 ans n’aient pas provisionné les travaux nécessaires. L’outil a été exploité jusqu’à la corde dans le cadre d’une gestion bien peu rigoureuse stigmatisée par la Chambre Régionale des Comptes. J’invite ceux qui le souhaitent à une relecture du Rapport d’observation de 2013 (disponible sur le site de la Chambre ou sur le mien) qui met en évidence des gratuités d’un montant phénoménal, près de 200.000 € par an pendant les sept années de la période contrôlée, sans parler des voyages de l’épouse du Directeur qui n’avait aucune fonction dans l’établissement, outre bon nombre d’anomalies de gestion.

Le dernier cadeau empoisonné de Didier Borotra a été décrocher l’appellation « Palace » pour le Palais, ce qui oblige à une mise à niveau hors de portée pour nos finances.

Le quadruple objectif affiché par M. Veunac, tout à fait louable, qui consiste à ne pas se défaire des murs ni du fonds, conserver le niveau « Palace », ouvrir douze mois par an et conserver les 180 salariés, procède de la recherche de la quadrature du cercle.

Il convient de réfléchir sérieusement aux choix qui vont être faits et qui nous engagent pour les trente ans qui viennent.

« Je m’interroge sur la légalité du montage »

Pour ma part, je m’interroge sur la légalité de ce montage car une SEML n’a pas vocation à gérer autre chose que des activités d’intérêt public et la gestion d’un Palace ne procède pas de l’intérêt public ( http://www.collectivites-locales.gouv.fr/societes-deconomie… ).

La hauteur des engagements à envisager est telle et les risques sont tels qu’il n’est pas possible de suivre ceux qui voudraient jouer la surenchère et emprunter encore plus pour satisfaire aux exigences de Four Seasons qui veut une enveloppe de travaux de 64 millions d’euros ce qui, avec le financement des 23 mois d’arrêt d’activité porterait à 72 millions d’euros les emprunts nouveaux et à 82 millions d’euros l’endettement de la SOCOMIX.

Les gains escomptés d’une enseigne Four Seasons ne sont pas certains car, de plus le choix de cet opérateur suppose un repositionnement en termes de clientèle. Avec seulement 100 suites et des tarifs trois fois supérieurs la clientèle traditionnelle du Palais serait perdue. Est-on sûr de capter la clientèle hyper riche visée par Four Seasons à Biarritz ? En tout cas, le risque inhérent à ce changement de stratégie serait exclusivement supporté par la SOCOMIX autant dire par Biarritz. De surcroît la période n’est pas faste pour les palaces, comme en témoignait Christophe Laure, président de l’Umih Prestige, « C’est une crise jamais vue depuis 20 ans ». Madame Gwenola Dolet, directrice de France Hôtels & Hospitality estime qu’il faudra de cinq à sept ans avant que les Palaces retrouvent une activité normale (Express 3408 du 26.10.2016 « Le blues de Palaces).

La décision de M. Veunac de stopper les démarches avec Four Seasons apparaît donc sage.

« Vendre murs et fonds semble plus raisonnable »

En définitive, après ce balayage d’horizon, il ne reste plus qu’à faire le choix entre trois possibles :

– Emprunter de 50 à 70 Millions, faire les travaux et risquer de tout perdre dans un dépôt de bilan.

– Vendre le fonds de commerce en transférant la charge des travaux sur le preneur (prix de la cession) avec un bail commercial, ce qui nous éviterait d’avoir à emprunter et nous permettrait de recueillir un loyer dans quelques années.

– Vendre murs et fonds à un opérateur privé et retirer tout de suite une somme de l’ordre de 150 à 200 millions d’euros qui désengagerait la ville de ses dettes et permettrait la réalisation de tous les projets d’embellissements et le financement de tous les équipements qui font défaut, tels que piscine olympique, tribunes, falaises, parkings, réfection de voiries, etc…

Les deux dernières solutions semblent les plus raisonnables.

Pour ce qui est du bâtiment lui-même, il ne risque pas de s’envoler et les règles d’urbanisme nous garantissent de sa pérennité. Pour ce qui est du personnel, il se portera sûrement bien d’être intégré dans un grand groupe. Pour ce qui est de l’exploitation commerciale, il semble plus sain d’en laisser la charge à des opérateurs privés, bien mieux à même de faire prospérer un Palace. Tout le monde s’en portera mieux, la concurrence qui était quelque peu malmenée par un établissement vivant sous perfusion publique et surtout nos finances enfin épargnées.

Jean-Benoît Saint-Cricq

8 réflexions sur “Hôtel du Palais : Saint-Cricq a les idées claires

  1. Hyper clair, bravo à Mr Saint-Cricq pour cette analyse pleine de justesse et surtout de bon sens. Il y a des fois où on doit se ranger du côté de la raison et le dernier choix est le plus judicieux pour les biarrots.

  2. Après lecture, je comprends mieux les tenants et aboutissants de ce dossier. La 2è solution me semble la meilleure, la 3è étant la moins coûteuse. Je ne pensais pas cette ville aussi endettée. Il est certain qu’avec une si mauvaise gestion de puis t’en d’années ,plus des cadeaux royaux pour certains visiteurs ça n’arrange pas les comptes.

  3. Le SPA de luxe,la verrue de l’Océan, et maintenant l’encombrant Hotel du Palais -ST CRICQ comme pour le musée de l’Océan ST CRICQ à encore raison – Souvenez vous aussi des ventes de la sogicoba, un autre mauvais coup encaissé par les Biarrots-Ha j’oubliais la véranda de l’hotel du palais payé ,et par caprice de Didier Borotra, annulée-Sa structure disparue pas pour tous surement ?

  4. Il serait bon que vous interrogiez les salariés eux mêmes pour confirmer qu’ils se porteront mieux dans un grand groupe. Mon petit doigt ainsi que les amis qui y travaillent ne me soufflent pas la même vérité….

    • pourquoi ne pas transférer tous les emplois privés de Biarritz à la Mairie ? Ce n’est pas le rôle de la mairie de se substituer au privé pour la gestion de commerces enfin !

  5. Bonjour,
    Très bonne analyse au demeurant et concernant les CR des Comptes ,si (???…)les recommandations du SJFu,concernant la gestion publique et la ..moralisation en la matière,bon nombre d’élus et autres acteurs de la vie économico-affairistes auront quelques aigreurs d’estomac et sueurs froides…..

    Le SJFu présente son Livre blanc sur les juridictions financières – SJFu
    sjfu.fr/index.php/…/le-sjfu-presente-son-livre-blanc-sur-les-juridictions-financieres/
    7 juil. 2017 – A l’issue de leurs travaux en ateliers, les membres de notre organisation syndicale, réunis en congrès, les 17 et 18 novembre dernier, ont …

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